VIDA ÚTIL DE UMA EDIFICAÇÃO

11.445 Comentários / Sem categoria / Por FBJ Engenharia

O custo é fator preponderante na definição da durabilidade.

Deve-se considerar a otimização do custo inicial e durabilidade, otimizando assim a relação custo x benefício.

Ao adquirir um imóvel uma pessoa pode encontrar-se em dificuldades econômicas que podem ser sanadas com o tempo.

Por essa razão tende a escolher um imóvel de menor preço em detrimento da durabilidade.

Esta condição possui um limite inferior, abaixo do qual não é aceitável do ponto de vista social uma vez que desta forma poderá incorrer em elevados custos de manutenção no futuro.

Considerando as limitações de recursos e as necessidades de proteção básica do usuário, a NBR 15575-1 e NBR 15575-6 estabelecem o conceito de VUP mínima.

Determinação da vida útil de projeto

Para a determinação da VUP mínima podem-se adotar diversas metodologias, sendo que a ABNT três conceitos essenciais:

o efeito que uma falha no desempenho do sistema ou elemento acarreta;
a maior facilidade ou dificuldade de manutenção e reparação em caso de falha no desempenho;
o custo de correção da falha, considerando-se inclusive o custo de correção de outros subsistemas ou elementos afetados (por exemplo, a reparação de uma impermeabilização de piscina pode implicar a substituição de todo o revestimento de piso e paredes, e o custo resultante é muito superior ao custo da própria impermeabilização).

Para parametrização da VUP, com fundamento nestes conceitos, foram utilizados conhecimentos já consolidados internacionalmente.

De acordo com a norma, a estrutura principal terá uma VUP mínima de 50 anos, podendo chegar a 75 anos, enquanto alguns elementos que sofrem maior desgaste, como instalações possui um mínimo de 3 anos, ou mesmo impermeabilização de caixas d’água com 8 anos, o que justifica plenamente a necessidade da autovistoria predial periódica.

A norma recomenda que os usuários desenvolvam programas de manutenção e sigam as recomendações dos manuais de operação dos equipamentos, além de destacar a importância da INSPEÇÃO PREDIAL, como uma importante ferramenta para detecção de falhas e orientação de medidas reparadoras.

Fonte: ABNT NBR 15575-1

A ABNT, na sua NBR 15575-1 define a Vida Útil do Projeto – VUP comosendo “a medida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes

(sistemas complexos, do próprio sistema e de suas partes: sistemas, elementos e componentes)”, sendo determinada pelo incorporador e/ou proprietário e projetista, e expressa previamente.

Trata-se da durabilidade prevista para um dado produto, inferida a partir de dados históricos de desempenho do produto ou de ensaios de envelhecimento acelerado.

A vida útil de projeto (VUP) é basicamente uma expressão de caráter econômico de um requisito do usuário.

A melhor forma para se determinar a VUP para uma parte de uma edificação é através de pesquisa de opinião entre técnicos, usuários e agentes envolvidos com o processo de construção. Em países europeus, isto foi feito durante as décadas de 60 e 70 para a regulamentação dos valores das VUP mínimas requeridas.

A VUP pode ser ainda entendida como uma definição prévia da opção do usuário pela melhor relação custo global versus tempo de usufruto do bem (o benefício), sob sua óptica particular.

Para produtos de consumo ou para bens não duráveis, o usuário faz suas opções por vontade própria e através de análise subjetiva, tendo por base as informações que lhe são disponibilizadas pelos produtores, o efeito do aprendizado (através de compras sucessivas) e a sua disponibilidade financeira. Assim, para regular o mercado de bens de consumo, é suficiente que se imponha um prazo mínimo (dito “de garantia” e de responsabilidade do fornecedor do bem), para proteção do usuário, somente contra defeitos “genéticos”.

No entanto, para bens duráveis, de alto valor unitário e geralmente de aquisição única, como é a habitação, a sociedade tem de impor outros marcos referenciais para regular o mercado e evitar que o custo inicial prevaleça em detrimento do custo global e que uma durabilidade inadequada venha a comprometer o valor do bem e a prejudicar o usuário.

O estabelecimento em lei, ou em Normas, da VUP mínima configura-se como o principal referencial para edificações habitacionais.

A VUP é uma decisão de projetos que tem de ser estabelecida inicialmente para balizar todo o processo de produção do bem.

Definida a VUP, estabelece-se a obrigação de que todos os intervenientes atuem no sentido de produzir o elemento com as técnicas adequadas para que a VU atingida seja maior ou igual à VUP.

Sem este balizamento, quem produz o bem pode adotar qualquer uma das técnicas disponíveis e empregar qualquer produto normalizado sem que ele esteja errado, do ponto de vista técnico.

A tendência é optar pelo produto de menor custo inicial, ou seja, sem a definição da VUP, e de se produzir bens de menor custo inicial, porém menos duráveis, com consequente maior custo de manutenção e provavelmente de maior custo global.

Devem também ser estabelecidas as ações de manutenção que devem ser realizadas para garantir o atendimento à VUP.

Melhoria do desempenho devido as ações de manutenção

A VU pode ser normalmente prolongada através de ações de manutenção.

É necessário salientar a importância da realização integral das ações de manutenção pelo usuário, sem o que se corre o risco de a VUP não ser atingida.

Na figura ao lado este comportamento é esquematicamente representado.

Por exemplo, um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado para uma VUP de 25 anos, desde que a pintura seja refeita a cada cinco anos, no máximo. Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a VU real do revestimento pode ser seriamente comprometida. Por consequência, as eventuais manifestações patológicas resultantes podem ter origem no uso inadequado e não em uma construção falha.

Desempenho ao longo do tempo